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1 – Resumo da tese sobre a base de cálculo do ITBI – Valor de referência
Muitos municípios, como é o caso de São Paulo, utilizam o chamado “valor de referência” como base de cálculo para a cobrança do ITBI, imposto que incide nas transferências onerosas de bens imóveis.
Ocorre que, esse valor de referência geralmente é substancialmente superior ao efetivo valor da transação do imóvel, o que gera um pagamento a maior do imposto por parte do contribuinte.
Inclusive, em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça – STJ reconheceu que é ilegal a fixação prévia de um valor venal de referência pelas prefeituras para servir de base de cálculo do ITBI.
Sendo assim, os contribuintes que compraram imóveis nos últimos cinco anos, especialmente no município de São Paulo, podem ter direito a significativos valores a serem restituídos.
2 – O que é o ITBI?
O ITBI – Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis – é um tributo municipal que incide sobre transações de compra e venda de imóveis envolvendo pessoas vivas.
O ITBI, previsto por lei no artigo 156 da Constituição Federal, refere-se à transferência do bem imóvel da pessoa que vende para aquela que compra, seja ele uma casa, apartamento ou imóvel na planta.
De acordo com a Constituição Federal, compete ao município instituir impostos sobre:
“Transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição”.
Sendo assim, sempre que houver compra e venda de uma casa, apartamento ou terreno, ainda que o imóvel esteja na planta, o ITBI deverá ser pago à prefeitura do município onde ele está localizado.
3 – Quem é o responsável pelo pagamento do ITBI?
Na Constituição Federal não há uma determinação sobre quem deve pagar o ITBI.
A Lei brasileira que determina que o comprador do imóvel é o responsável pelo pagamento do ITBI é a Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos.
Portanto, teoricamente, ele deve ser pago pelo comprador do imóvel em questão, seja ele pessoa física ou jurídica.
De todo modo, na prática, isso pode ser negociável entre as duas partes e registrado em contrato.
4 – Quando se paga o ITBI?
Cada município possui valores e diretrizes diferentes para o pagamento do ITBI, determinada pela respectiva legislação municipal.
De maneira geral, ele deve ser pago no fechamento da negociação, isto é, na data da lavratura da escritura de venda e compra do bem.
Antes de realizar a compra de um imóvel, é importante verificar as exigências da prefeitura.
Sem o pagamento desse imposto, a transferência não é oficializada e o comprador do imóvel não pode obter sua documentação junto à prefeitura.
5 – Qual é a diferença entre ITBI e ITCMD?
As diferenças entre o ITBI e o ITCMD são as pessoas envolvidas na transação e o local ao qual o imposto é devido.
O ITBI é um tributo de competência municipal, enquanto que o ITCMD é de competência estadual.
O ITCMD é devido toda vez que há uma transferência de imóvel por herança ou por doação, ou seja, a título gratuito.
Por sua vez, o ITBI ocorre em transferências de imóveis entre vivos por relações de compra e venda.
Assim, se a transmissão do imóvel vier sem dinheiro envolvido, seja por doação, seja por herança de uma pessoa já falecida, a tributação devida é o ITCMD.
6 – A mesma tese do valor de referência se aplica ao ITCMD?
Sim, a mesma tese se aplica para combater o cálculo do ITCMD sobre o valor venal de referência, já que, em alguns estados, como São Paulo, a Fazenda Estadual aplica esta base de cálculo majorada.
No caso do ITCMD, há entendimento doutrinário e jurisprudencial consolidado no sentido de que a base de cálculo do imposto deve observar o valor venal do IPTU.
De acordo com tal entendimento, a alteração da base de cálculo do ITCMD só pode ser efetuada por lei, sendo que o tributo deve ser recolhido com base no valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU.
Dessa forma, qualquer decreto que determine entendimento diverso, deve ser inaplicado.
Em conclusão, a utilização do chamado “valor de referência”, tanto para fins de recolhimento de ITBI quanto e ITCMD, pode ser afastada, havendo a possibilidade de ajuizamento de demanda processual objetivando a redução do tributo, o que inclusive pode ser requerido por meio de pedido liminar preliminarmente à transação imobiliária ou o encerramento do processo de inventário.
A FUNCHAL ADVOCACIA efetiva a análise do caso concreto para verificar a viabilidade de se pleitear judicialmente o afastamento da cobrança indevida ou restituição desses valores, devidamente corrigidos.
